最近小研君发现，无论是买家还是开发商朋友，都十分关心广州豪宅市场。

　　不少人问小研君，“2021年下半年市场下行，广州豪宅表现怎样？”

　　“现在入市有没有可能抄底豪宅笋货？”

　　对于以上问题，小研君都会毫不犹豫地给ta们甩下面这张图：

　　▲2013年至今广州一手千万豪宅成交宗数及市场占比

　　2021年广州千万豪宅成交量首次突破2000宗关口；

　　对比2020年增长1.2倍，可见广州顶层需求依旧保持强势。

　　所以小研君认为，对于广州豪宅而言，趁机捡便宜的可能性极低，也不存在什么“黑铁时代”。

　　而就在本周末（2.19），汇景板块的全新盘首开；

　　虽然周末广州“降温+降雨”，依然未能阻挡土豪们抢房的热情，现场仍是人头涌涌。

　　▲某中心区项目现场，人挤人

　　小研君与现场土豪交流，ta们认为在疫情持续，经济下行的情况下，购入豪宅、高端物业依旧是资产保值增值“最稳阵”的途径。

　　除一手豪宅以外，珠城、琶洲、番禺洛浦、云山优质二手豪宅2021年同样表现强势；

　　根据媒体报道，近期广州珠城某顶级望江公寓，单价更是突破了19万元/平，且一房难求。

　　01.

　　2022或将成为

　　广州豪宅

　　又一“供求大年”

　　小研君认为，2022年广州豪宅市场将在2021年的基础上“乘势而上”，主要基于以下3点因素：

　　1.新房豪宅盘将扎堆入市，备案价制度优化之后，更多高价项目会在上半年入市。

　　如本周（2.19）开盘的汇景台项目，备案价可达14.8万元/平，这将带动高端项目入市的积极性；

　　2020-2021年因备案价问题“积压”的豪宅将会加快取证开盘步伐；

　　王氏伸筋壮骨胶简历20-21年成交的高价地亦会抢在当前窗口期加快建设、入市。

　　▲2022年部分待入市豪宅情况

　　2.2021年因调控原因，天河、白云等中心区计划在的靓地并未入市，今年供地或将有“王炸”。

　　▲2022年有望挂牌的核心区优质地块

　　虽然21年广州土地市场整体趋于“理性”，但对于核心地段优质靓地，无论国家队还是民企，依然是毫不吝啬。

　　假如官方放出中心区靓地，预计开发商抢食将带动周边板块行情，现售豪宅反应将比一般产品更加敏感。

　　3.新房在售豪宅地段绝版，货量普遍低于100套，开发商或惜售。

　　以2021年广州成交TOP20的千万豪宅余货计算，平均个盘剩余可售货量为67套。

　　像天誉半岛、天鹅湾、南天名苑、淘金半山豪庭所在的板块，再出现“生地”供应的可能性极低，在售产品“买少见少”。

　　▲2021年成交TOP20豪宅情况一览

　　对于目前新房在售豪宅，由于开发商开发成本比20-21年新拿地项目低，因此目前价格较笋；

　　一旦22年出现“王炸靓地”挂牌，敏锐的豪宅投资客将会加快“抢购”。

　　因此小研君认为，2022年广州豪宅将会迎来“供求大年”。

　　02.

　　2022广州豪宅投资

　　要读懂“30公里精品珠江”

　　广州打造“30公里精品珠江”的计划始于2016年，自西向东为：西十公里（白鹅潭、海珠创新湾）-中十公里（珠江新城、琶洲）-东十公里（黄埔）。

　　▲官方“30公里精品珠江”规划图王氏伸筋壮骨胶囊副作用

　　2018年，《珠江景观带重点区段(三个十公里)城市设计与景观详细规划导则》正式通过广州官方审批。

　　▲官方“30公里精品珠江”官方文件

　　截至2022年，“30公里精品珠江”已经过6年规划、5年实际推进，白鹅潭商务区、琶洲互联网聚王氏伸筋胶囊哪里生产集区、国际金融城、黄埔临港商务区陆续成型。

　　经过高速发展的5年，上述板块大量一二手豪宅“扎堆”，产生多个单价“10万+”的项目。

　　小研君认为，“30公里精品珠江”依然是广州中长期的“城市名片”“经济发动机”，

　　聚集了海量广州优质的资源，因此亦成为广州豪宅投资的“黄金通道”。

　　03.

　　“30公里精品珠江”

　　地价超6万+，

　　新盘吹风20万+

　　从近年拍地情况来看，广州TOP10标杆价地块基本集中在“30公里精品珠江”；

　　其中主要包括越秀南地块、合景金融城地块、保利海珠天珺地块、时代大家地块。

　　目前计划2022年入市的部分标杆地项目，吹风价已达20万+/平；

　　相比起即将入市的高价项目，“30公里精品珠江”目前在售的豪宅单价介乎6-15万/平之间；

　　因此小研君判断，随着2022年广州市场复苏，买家“抢在售豪宅”的现象将会更加明显。

　　04.

　　3个“10公里”各有特色

　　土豪应该怎样选择？

　　西十公里，以荔湾白鹅潭、原海珠创新湾规划为主，主要为“老广”传统Old money区，比较多同板块优质置换。

　　西十公里涉及多个产业区，目前中交南方总部“广州之窗”的总部大楼已投入使用；

　　除中交总部外，现有集群车宝、涅生科技等公司进驻；

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　　▲原海珠创新湾范围，产业更新/引进加速

　　此外，西十公里有沥滘旧改产生的金融科技区、高端商务区，现有多个创意园，未来将成为继琶洲后，海珠第二个CBD办公区。

　　西十公里豪宅如天鹅湾、天誉半岛，未来将吸引产业更新后的高端买家以及琶洲、中大产业区高端居住需求

　　中十公里，以天河珠江新城、海珠琶洲为主，是近10年广州财富、产业发展zui强劲的片区，是广州经济的火车头，集中了大量金领；

　　▲珠城二手豪宅与深圳、香港对比

　　珠江新城作为广州的“形象代言”，对比深圳、香港、上海“顶豪”，存在明显价格距离，这一原因，促使越来越多投资买家青睐的珠江新城。

　　东十公里，黄埔强劲的产业引进以及旧改推进，催生了一批购买能力强，偏好低密度、山景、新区环境的“新广人”买家。

　　如科学城板块的优质二手物业保利林语山庄、新福港鼎峰，目前单价已与海珠、荔湾、天河部分板块看齐，且一房难求，买家购置热情高。

　　▲黄埔科学城板块高精尖科技机构林立

　　此外，与东西走向的“30公里精品珠江”交汇的“白云”“番禺”两翼，各有云山、珠水重要资源，因此亦成为各自区域的“富人区”，各有拥趸。

　　05.

　　2022广州豪宅前景预判

　　5大标杆地项目“排队入市”

　　今年，广州TOP10地价榜中的5个全新项目计划入市，豪宅市场将比过去更加“热闹”。

　　小研君认为，通过近期珠江新城汇悦台、天銮等项目高价成交可知，敏锐的豪宅买家已经默默地“抢占先机”。

　　▲广州最新TOP10标杆地情况一览

　　小研君预判，2022年广州高端市场将会给我们一份“惊喜答卷”。

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